Chcesz bezpiecznie wynająć mieszkanie? Oto 9 zasad wg WGN

Wszyscy właściciele mieszkań na wynajem marzą o najemcy, który płaci w terminie, dba o lokal, spokojnym dla sąsiadów, kulturalnym i wynajmującym długoterminowo.

Jednak rzeczywistość wygląda różnie. Kiedy przychodzi czas na znalezienie nowego najemcy, zwykle rodzą się zrozumiałe obawy. Cały proces znalezienia tego właściwego najemcy dla niektórych może wiązać się z dużym stresem.

Analitycy WGN radzÄ…, jak podejść do tematu, aby caÅ‚y proces wynajmu mieszkania przeprowadzić komfortowo i być maksymalnie zabezpieczonym. 

O co wiÄ™c należy zadbać szczególnie? W tym krótkim poradniku zebrane sÄ… w piguÅ‚ce najważniejsze zasady, na które warto zwrócić uwagÄ™ przy wynajmie swojego lokalu na cele mieszkaniowe. 

1. Na wstępie szczera rozmowa o wynajmie mieszkania: jasne i klarowne oczekiwania

Od tego warto zacząć. Najlepiej już w trakcie pierwszego kontaktu z zainteresowanymi wynajmem, czy to podczas rozmowy telefonicznej czy przy prezentowaniu mieszkania już warto szczerze porozmawiać, jakie sÄ… oczekiwania, co do warunków najmu obu stron. WÅ‚aÅ›ciciel powinien siÄ™ ustosunkować siÄ™ w kwestii wysokoÅ›ci kaucji, iloÅ›ci osób, trzymania zwierzÄ…t, palenia papierosów w lokalu itp. 

2. Rozmowy o pieniądzach - sprawdzanie rzetelności potencjalnego najemcy

Nie należy bać siÄ™ rozmów, które pozwolÄ… zorientować siÄ™ w sytuacji finansowej potencjalnego najemcy. Kto bÄ™dzie pÅ‚aciÅ‚ za najem, czy np. w przypadku studentów pierwszych lat, bÄ™dÄ… to rodzice? Czy potencjalny najemca pracuje gdzieÅ› na staÅ‚e? Czasami takie rozmowy mogÄ… budzić lekki opór - w koÅ„cu wiadomo, dżentelmeni o pieniÄ…dzach nie rozmawiajÄ… - ale biznesmeni już tak - a wynajmowanie mieszkania w celach zarobkowych jest formÄ… biznesu. 

WynajmujÄ…cy powinien mieć komfort, że przyszÅ‚y lokator jest rzetelny i wypÅ‚acalny. Warto wiÄ™c zorientować siÄ™, czy osoba, której chcemy powierzyć nasze mieszkanie, jest odpowiedzialna, godna zaufania i bÄ™dzie regularnie pÅ‚acić zobowiÄ…zania czynszowe, bo ma zapewnione na to Å›rodki. A może nawet sam zainteresowany bÄ™dzie chciaÅ‚ nas skontaktować z wÅ‚aÅ›cicielem poprzedniego mieszkania, który udzieli mu referencji i poÅ›wiadczy o rzetelnoÅ›ci współpracy? Weryfikacja rzetelnoÅ›ci potencjalnego najemny jest bardzo ważnym krokiem i nie warto jej pomijać. Również współpraca z dobrym biurem nieruchomoÅ›ci może wesprzeć wÅ‚aÅ›cicieli w tym procesie. Sam fakt prowadzenia oferty przez biuro zwykle tych eliminuje potencjalnych zainteresowanych, którzy mogli by mieć nieuczciwe zamiary. 

3. Dobra umowa wynajmu mieszkania

UmowÄ™ o wynajÄ™cie mieszkania powinno siÄ™ tylko zawierać pisemnie! Stanowi ona zabezpieczanie dla obu stron, formuÅ‚uje jasne i klarowne zasady współpracy. Umowa pisemna w razie potrzeby dziaÅ‚a psychologicznie, na tych, którzy próbujÄ… unikać odpowiedzialnoÅ›ci i wynajmować mieszkanie "na sÅ‚owo", czÄ™sto czujÄ…c siÄ™ bezkarnie lub zalegajÄ…c w lokalu bez pÅ‚acenia regularnie. W razie jakichkolwiek problemów - bez umowy trudno dociec swoich praw. 

Dobrze jest stworzyć sprawdzonÄ… i dostosowanÄ… do swoich potrzeb umowÄ™ najmu mieszkania. Można zlecić zajÄ™cie siÄ™ tym doÅ›wiadczonemu poÅ›rednikowi w obrocie nieruchomoÅ›ciami lub kancelarii prawnej. Poprawnie sporzÄ…dzona umowa najmu zabezpiecza obie strony i bardzo sprzyja minimalizacji ryzyka najmu oraz udanej współpracy pomiÄ™dzy stronami. Należy pamiÄ™tać, że umowa nie może posiadać w treÅ›ci klauzul niedozwolonych (wg UOKiK). 

4. Protokół zdawczo - odbiorczy oraz dokumentacja zdjęciowa wynajmowanego mieszkania

Protokół zdawczo-odbiorczy to bardzo ważny dokument - podpisywany w momencie przekazywania mieszkania najemcy. Zawiera opis i stan mieszkania oraz stan liczników mediów na moment przekazania lokalu. Dobrze jest zrobić w tym momencie również dokumentacje fotograficznÄ… lokalu i wyposażenia, opatrzone datÄ… wykonania, którÄ… bÄ™dÄ… posiadać zarówno najemcy, jak i wÅ‚aÅ›ciciel. 

Należy dokÅ‚adnie sprawdzić i wpisać do protokoÅ‚u wszystkie uszkodzenia i ubytki - o które później moglibyÅ›my mieć ewentualne pretensje. Uszkodzone kafelki, porysowane panele, stan techniczny sprzÄ™tu AGD - to wszystko bÄ™dzie kiedyÅ› wymagaÅ‚o naprawy, ubytki mogÄ… postÄ™pować i warto wpisać je do protokoÅ‚u, a każdy punkt zilustrować dokÅ‚adnym zdjÄ™ciem. 

Pamięć bywa ulotna - i dla zabezpieczenia obu stron warto przeprowadzić ten krok. PamiÄ™tajmy, że po zakoÅ„czeniu najmu wÅ‚aÅ›ciciel musi zwrócić kaucjÄ™, jeżeli w mieszkaniu nie ma żadnych zniszczeÅ„ ponad te, wynikajÄ…ce z normalnego zużycia. Wtedy wÅ‚aÅ›nie pamięć lubi najbardziej zawodzić, Å‚atwo o nieporozumienia i pomyÅ‚ki. Dlatego w gestii obu stron powinno być dopilnowanie dokÅ‚adnoÅ›ci przeprowadzania dokumentacji stanu poczÄ…tkowego. 

5. Wynajęcie mieszkania a kaucja zwrotna

Jest to kwota zabezpieczajÄ…ca, pobierana od najemcy w momencie przekazania mieszkania i deponowana na koncie wÅ‚aÅ›ciciela. Jest zwracana w caÅ‚oÅ›ci po zakoÅ„czeniu najmu, w przypadku, gdy lokal jest zwracany w stanie nieuszkodzonym. Zgodnie z kodeksem cywilnym wÅ‚aÅ›ciciel ma na zwrot 30 dni. 

Wysokość kaucji jest do ustalenia, najczęściej pobierana jest jedno - lub dwukrotność miesiÄ™cznego czynszu najmu wraz z Å›rednimi opÅ‚atami za media, czasem pobierana jest inna kwota ustalona - w zależnoÅ›ci od standardu mieszkania i wyposażenia. Kaucja nie może przekraczać 12-krotnoÅ›ci miesiÄ™cznego czynszu za dany lokal, wedÅ‚ug wysokoÅ›ci czynszu obowiÄ…zujÄ…cej w dniu zawarcia umowy. 

6. Bezpieczny wynajem mieszkania, z kim i jak podpisywać umowę najmu / najem okazjonalny

Ostatnio coraz częściej umowy wynajmu mieszkaÅ„ zawierane sÄ… w formie umowy najmu okazjonalnego, bÄ™dÄ…cego alternatywÄ… dla zwykÅ‚ej umowy najmu. 

Jej zawarcie jest bardziej sformalizowane, gdyż umowa przeprowadzona jest u notariusza, ale niesie ona za sobÄ… konkretne korzyÅ›ci dla wÅ‚aÅ›cicieli mieszkaÅ„ na wynajem. 

W razie problemów z nieuczciwym najemcÄ…, taka forma wynajmu zabezpiecza wÅ‚aÅ›ciciela, upraszczajÄ…c procedurÄ™ ewentualnej eksmisji. Wg prawa obowiÄ…zuje w tym przypadku bardzo uproszczony tryb, bez postÄ™powania sÄ…dowego, jest tylko tryb egzekucyjny. Najemca w momencie podpisania umowy najmu okazjonalnego musi wskazać lokal zastÄ™pczy, do którego może zostać wyeksmitowany, gdyby nie byÅ‚ w stanie wywiÄ…zywać siÄ™ z pÅ‚atnoÅ›ci w ramach umowy najmu. 

7. Ustalony sposób wypowiedzenia i zwrotu stanu mieszkania po zakończeniu okresu najmu

Takie informacje powinny być przemyÅ›lane i wpisane w umowie najmu. Czy wynajÄ™te mieszkanie ma zostać zwrócone po odÅ›wieżeniu i odmalowaniu? Jak zostanÄ… rozliczone koszty ewentualnych zniszczeÅ„? Jak dÅ‚ugi ma być okres wypowiedzenia i w jakiej formie wypowiedzenia ma zostać przekazane? 

8. Regularne monitorowanie płatności czynszu i za media

Warto regularnie sprawdzać, czy najemca systematycznie opÅ‚aca zobowiÄ…zania za mieszkanie, zwÅ‚aszcza, jeżeli ustalone jest, że to najemca samodzielnie ma dokonywać pÅ‚atnoÅ›ci za media i opÅ‚aty dodatkowe. Najlepiej, jeżeli w umowie najmu wpiszemy punkt o przesyÅ‚aniu na maila skanów comiesiÄ™cznych dowodów wpÅ‚aty. Unikniemy wtedy ewentualnych niespodzianek. 

9. Podatek od wynajmu mieszkania

Nie warto próbować oszczÄ™dzać na podatku od wynajmu mieszkania. Dla przykÅ‚adu stawka ryczaÅ‚tu wynosi 8,5 %. Z reguÅ‚y nie sÄ… to duże kwoty – a unikniemy problemów, chociażby w przypadku ewentualnego nieporozumienia z najemcÄ…, można skutecznie reagować, nie obawiajÄ…c siÄ™, że narazimy siÄ™ na szantaż ze skonfliktowanym najemcÄ…, próbujÄ…cym wykorzystać fakt niepÅ‚acenia podatku jako haczyk na wÅ‚aÅ›ciciela. 

Ważne, by w umowie najmu zapis o czynszu najmu i opÅ‚atach dodatkowych byÅ‚ odpowiednio skonstruowany. Jeżeli na najemcy ciąży obowiÄ…zek opÅ‚aty rachunków za media i czynsz do administracji, to należy te kwoty rozdzielić od czynszu najmu, który jest zarobkiem wÅ‚aÅ›ciciela i od niego jest liczona wysokość podatku. 

Z doÅ›wiadczenia WGN wynika, że im bardziej zawczasu wÅ‚aÅ›ciciel mieszkania zatroszczy siÄ™ o aspekty bezpieczeÅ„stwa wynajmu, tym mniej zostaje obszarów, które mogÅ‚yby generować ewentualne nieporozumienia pomiÄ™dzy najemcÄ… a wÅ‚aÅ›cicielem wynajmowanego mieszkania. OczywiÅ›cie nie da siÄ™ przewidzieć wszystkiego, ale można zminimalizować ryzyko i zabezpieczyć siÄ™ na wiÄ™kszość ewentualnoÅ›ci, bo jak wiadomo - przezorny zawsze ubezpieczony. Przy okazji, może warto też rozejrzeć siÄ™ za dobrÄ… polisÄ… ubezpieczajÄ…cÄ… mieszkanie? 

Paulina Michniak 

Analityk WGN