Plan Ogólny Gminy Limanowa – ważne informacje dla właścicieli działek i os. z działalnością rolniczą

Szanowni Mieszkańcy,

zgodnie z wymogami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w dniu 14 marca 2024 r. Rada Gminy Limanowa podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia Planu Ogólnego Gminy Limanowa. Dokument ten zastąpi w przyszłości obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i będzie podstawą do prowadzenia polityki przestrzennej na terenie całej gminy.

We wrześniu 2024 r., po przeprowadzeniu postępowania przetargowego, wyłoniono wykonawcę opracowania planu ogólnego spełniającego ustawowe oraz przetargowe wymogi. Na początkowym etapie prac mieszkańcy składali liczne wnioski dotyczące przyszłego przeznaczenia swoich działek i możliwego sposobu ich zagospodarowania. Zainteresowanie było bardzo duże, co pokazuje, jak istotne znaczenie dla mieszkańców ma przyszły rozwój przestrzenny naszej gminy.

Ograniczenia zabudowy mieszkaniowej wynikające z nowych przepisów

Już pierwsze robocze analizy przygotowane przez projektanta planu wykazały, że obowiązujące przepisy wprowadzają bardzo poważne ograniczenia dla możliwości wyznaczania terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

Największe problemy wynikają z obowiązku zachowania tzw. bilansu terenów mieszkaniowych, czyli konieczności ścisłego powiązania zapotrzebowania na nową zabudowę z chłonnością istniejących terenów niezabudowanych. W praktyce oznacza to konieczność stosowania sztywnego mechanizmu ustawowego dotyczącego bilansowania terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, określanego potocznie jako „limit 130%”.

W ocenie Wójta Gminy Limanowa, Rady Gminy oraz wielu samorządów wiejskich w Polsce, mechanizm ten nie uwzględnia specyfiki gmin o rozproszonej zabudowie, takich jak Gmina Limanowa, gdzie od pokoleń rozwój budownictwa opierał się na lokalnych uwarunkowaniach rodzinnych, własnościowych i terenowych a jego zastosowanie może prowadzić do:
 

• ograniczenia możliwości zabudowy wielu działek,
• braku możliwości pozytywnego uwzględnienia znacznej części wniosków mieszkańców,
• tworzenia niespójnych i rozdrobnionych stref planistycznych,
• utrudnienia dalszego rozwoju budownictwa mieszkaniowego na terenach wiejskich.

 
Działania Wójta i Rady Gminy w obronie interesów mieszkańców

Widząc skalę problemów wynikających z nowych regulacji, Wójt Gminy Limanowa wspólnie z Radą Gminy podjęli szereg działań mających na celu złagodzenie niekorzystnych skutków reformy planistycznej.

Gmina Limanowa wsparła obywatelską inicjatywę Komitetu „Rozwój Polski”, której celem jest wykreślenie z ustawy „limitu 130%” przy wyznaczaniu stref wielofunkcyjnych z zabudową mieszkaniową lub zagrodową.

Ponadto Rada Gminy Limanowa wystosowała oficjalną petycję skierowaną do Marszałka Sejmu RP oraz Prezesa Rady Ministrów, w której zaapelowano o zmianę przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W petycji podkreślono, że obecne rozwiązania:
 

• utrudniają racjonalne gospodarowanie przestrzenią,
• nie odpowiadają realiom terenów wiejskich,
• mogą ograniczyć prawa właścicieli nieruchomości,
• mogą doprowadzić do paraliżu wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Treść przyjętej przez Radę petycji została również przekazana lokalnie działającym Parlamentarzystom. Poruszoną problematykę podjął również Poseł Edward Siarka, który wystosował w tej sprawie interpelację do Ministra Finansów i Gospodarki.

Przedstawiciele gminy uczestniczyli również w pracach sejmowej Komisji do Spraw Petycji, przedstawiając argumenty przemawiające za koniecznością zmiany przepisów i zwiększenia roli samorządów w planowaniu przestrzennym.

Dzięki współpracy z Senatorem Janem Hamerskim, na prośbę Gminy Limanowa, w trakcie prac senackiej Komisji Infrastruktury i Komisji Samorządu Terytorialnego i Administracji Państwowej  nad zapisami ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, przedstawiono propozycję poprawek mających złagodzić obecne przepisy. Niestety zgłoszone postulaty nie uzyskały wymaganego większościowego poparcia całej komisji.

Mimo że stanowisko administracji rządowej pozostaje obecnie niewzruszone wobec proponowanych zmian, nadal podejmowane są działania mające na celu ochronę interesów mieszkańców oraz wypracowanie bardziej elastycznych rozwiązań prawnych. Liczymy, że dzięki podjętym działaniom problem zostanie zauważony i stosowne zmiany łagodzące skutki reformy planistycznej zostaną przez stronę rządową wprowadzone.

Niezależnie od powyższych inicjatyw, władze gminy we współpracy z wykonawcą planu podjęły działania na rzecz maksymalnego wykorzystania możliwości rozwojowych gminy w sporządzanym planie ogólnym. Dzięki wypracowaniu założeń wynikających z uwzględnienia specyfiki zabudowy i zagospodarowania gminy, udało się, przy zachowaniu wymagań określonych w obowiązujących przepisach, uzyskać znaczące zwiększenie powierzchni stref dla zabudowy mieszkaniowej w stosunku do początkowych rozwiązań.

W praktyce oznacza to, że oprócz terenów wyznaczonych w granicach obszarów uzupełnienia zabudowy, w planie wprowadzono dodatkowe tereny inwestycyjne, które umożliwią realizację w ich obrębie zabudowy mieszkaniowej po sporządzeniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Uzgodnienia i zgłoszone uwagi ze strony organów i instytucji

Projekt Planu Ogólnego Gminy Limanowa został przygotowany dla całego obszaru gminy i w dniu 13 marca 2026 r. uzyskał pozytywną opinię Gminnej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej. Następnie dokument został skierowany do opiniowania i uzgadniania przez właściwe instytucje i organy wskazane w przepisach.

Zakres tych uzgodnień, zgodnie z zapisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dotyczy jedynie odpowiednich organów i instytucji upoważnionych do uzgadniania lub opiniowania projektu planu ogólnego. Obowiązujące przepisy nie przewidują możliwości udziału na tym etapie procedury planistycznej innych osób (np. indywidualnych właścicieli działek). Indywidualni właściciele terenu, w większości mieszkańcy naszej gminy, swoje ewentualne uwagi będą mogli skutecznie składać jedynie w trakcie konsultacji społecznych które będą kolejnym etapem procedury sporządzania planu ogólnego po uzyskaniu pozytywnych uzgodnień odpowiednich instytucji i organów.

Na etapie opiniowania i uzgodnień do projektu planu wpłynęła bardzo duża liczba uwag i wniosków ze strony różnych instytucji i organów. Zgłoszone postulaty zostały szczegółowo przeanalizowane przez wykonawcę planu. Uwagi uznane za zasadne i możliwe do uwzględnienia zostały wprowadzone do projektu planu.

Niestety przepisy wymagają, aby w przypadku dokonania istotnych zmian projektu planu, procedura uzgadniania i opiniowania została ponowiona, co wpływa na wydłużenie całego procesu planistycznego, jednak obowiązek ten wynika bezpośrednio z przepisów ustawy. W związku z powyższym w najbliższych dniach skorygowany projekt planu ogólnego zostanie skierowany do ponownych uzgodnień i opiniowania z organami i instytucjami, a po ich uzyskaniu zostaną przeprowadzone szerokie konsultacje społeczne.

Aktualny skorygowany projekt planu ogólnego – plik z danymi przestrzennymi oraz prezentacja części graficznej planu (który zostanie skierowany do ponownego opiniowania i uzgodnień) jest dostępny w załącznikach.

Mieszkańcy mogą zapoznać się z aktualnym skorygowanym projektem planu za pomocą rządowej przeglądarki danych planistycznych po wczytaniu udostępnionego w załączeniu pliku o nazwie „POG Limanowa - projekt planu 06-2026” do przeglądarki dostępnej na stronie: https://aplikacje.gov.pl/app/gov_xml_validator/ lub otworzyć plik w formacie PDF o nazwie „POG Limanowa - prezentacja 06-2026”.

O szczególne zapoznanie się z skorygowanym projektem planu ogólnego prosimy zwłaszcza osoby prowadzące działalność rolniczą. W przypadku terenów wykorzystywanych lub planowanych pod zabudowę związaną z gospodarką rolną należy zwrócić uwagę, czy dana działka została objęta odpowiednią strefą planistyczną umożliwiającą dalszy planowany rozwój działalności rolniczej. Prosimy o zapoznanie się z możliwymi profilami funkcjonalnymi poszczególnych stref planu ogólnego, w szczególności zapoznanie się z różnicami między strefą SJ i SZ (szczegółowo opisanymi poniżej). W razie wątpliwości czy przypisana do Państwa działki strefa jest odpowiednia do planowanej na tej działce działalności inwestycyjnej, w trakcie konsultacji  społecznych będzie możliwość szczegółowego indywidualnego dopytania o tą kwestię i w razie potrzeby będzie można zawnioskować o wprowadzenie odpowiedniej zmiany stosownie do indywidualnych potrzeb – przypominamy aby ewentualnych uwag czy pism do projektu planu ogólnego nie składać teraz, a dopiero po ogłoszeniu konsultacji społecznych, wszelkie uwagi i pisma złożone przed konsultacjami społecznymi nie będą rozpatrywane.

Strefa SJ – strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, obejmuje w podstawowym profilu funkcjonalnym „teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, teren usług, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej, teren ogrodów działkowych, teren infrastruktury technicznej” i w profilu dodatkowym „teren zabudowy letniskowej lub rekreacji indywidualnej, teren zieleni naturalnej, teren lasu, teren wód”.

Strefa SZ – strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową, obejmuje w podstawowym profilu funkcjonalnym „teren zabudowy zagrodowej, teren produkcji w gospodarstwach rolnych, teren akwakultury i obsługi rybactwa, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej, teren ogrodów działkowych, teren infrastruktury technicznej” i w profilu dodatkowym „teren wielkotowarowej produkcji rolnej, teren rolnictwa z zakazem zabudowy, teren biogazowni, teren usług, teren zieleni naturalnej, teren lasu, teren wód”. Strefa ta jest strefą umożliwiającą zarówno zabudowę mieszkaniową jak i daje szerokie możliwości zabudowy infrastrukturą związaną z gospodarką rolną.   

W załącznikach zamieściliśmy również charakterystykę wszystkich możliwych stref planistycznych przewidzianych przez ustawę dla planu ogólnego z możliwymi profilami funkcjonalnymi przewidzianymi dla każdej strefy oraz oznaczenia i sposób prezentacji graficznej danych przestrzennych.

Konsultacje społeczne

Po zakończeniu ponownych uzgodnień i opiniowania skorygowanego projektu planu przeprowadzone zostaną szerokie konsultacje społeczne. W ramach konsultacji odbędą się spotkania w każdym sołectwie Gminy Limanowa, dodatkowo zostaną też wyznaczone dni dyżurów projektanta. Szczegóły przebiegu konsultacji zostaną podane z odpowiednim wyprzedzeniem niezwłocznie po uzyskaniu pozytywnych opinii skorygowanego projektu planu.

Podczas konsultacji mieszkańcy będą mogli:
 

• zapoznać się ze szczegółowymi rozwiązaniami planu,
• uzyskać dodatkowe informacje i wyjaśnienia,
• zgłosić swoje ewentualne uwagi i propozycje zmian.

Wstępnie zakładamy, że konsultacje społeczne odbędą się w lipcu bieżącego roku, jednak termin ten uzależniony jest od szybkości przebiegu procedury uzgodnieniowej i jej efektu. Wstępnie zakładamy, że w dniach prowadzenia konsultacji społecznych dodatkowo zorganizowane zostaną również zebrania wiejskie co pozwoli nie tylko szerzej omówić kwestie związane z planem ogólnym, ale również zwiększy zainteresowanie mieszkańców tym ważnym tematem.
 
Warunki zabudowy – ważne terminy

Równocześnie skraca się czas, w którym mieszkańcy mogą jeszcze złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na dotychczasowych zasadach, czyli bez konieczności zachowania zgodności planowanej inwestycji z przyszłym planem ogólnym.

Prezydent podpisał już ustawę zgodnie z którą możliwość składania wniosków o wydawanie decyzji WZ na „starych zasadach”  przedłużono do 31 sierpnia 2026r.. Gmina Limanowa będzie zabiegać o dalsze przesunięcie tego terminu do końca 2026 roku, tak aby mieszkańcy mieli więcej czasu na zapoznanie się z treścią planu ogólnego i podjęcie ewentualnych działań inwestycyjnych.

W związku z tym zachęcamy wszystkich właścicieli nieruchomości z terenu Gminy Limanowa do wcześniejszego zapoznania się z aktualnym skorygowanym projektem planu ogólnego (część graficzna w załączeniu).

W przypadku planowania inwestycji, która mogłaby być niezgodna z projektowanym przeznaczeniem terenu wg. skorygowanego projektu planu ogólnego, warto rozważyć np. wcześniejsze wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jeszcze przed wejściem w życie nowych regulacji. Pozwoli to uniknąć ewentualnych przyszłych ograniczeń lub komplikacji formalnych.

Zwiększona liczba wniosków i czasowe utrudnienia

Od początku 2025 roku odnotowujemy niemal pięciokrotny wzrost liczby składanych wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Pomimo podejmowanych działań organizacyjnych powoduje to wydłużenie czasu rozpatrywania spraw zwłaszcza w Wydziale Geodezji, Planowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska jak i innych powiązanych merytorycznie i organizacyjnie wydziałach.

W związku z powyższym prosimy o wyrozumiałość i cierpliwość. Zapewniamy, że jest to sytuacja przejściowa związana wyłącznie z koniecznością wprowadzania narzuconych nam nowych restrykcyjnych przepisów planistycznych. 

Zapewniamy o dalszych działaniach

Wójt Gminy Limanowa oraz Rada Gminy zapewniają, że nadal będą podejmować wszelkie możliwe działania mające na celu ochronę interesów mieszkańców oraz łagodzenie obecnych rygorystycznych przepisów planistycznych i ich skutków.

Zapewniamy, że naszym celem jest wypracowanie takich rozwiązań, które – mimo ustawowych ograniczeń – pozwolą, zgodnie z oczekiwaniami właścicieli terenów, zachować największe możliwości dalszego rozwoju naszej gminy szczególnie w miejscach już do tego przygotowanych. Dotyczy to zarówno budownictwa mieszkaniowego jak i budownictwa związanego z różnego rodzaju innymi prowadzonymi działalnościami w tym działalnością rolniczą.

1. Oznaczenia i sposób prezentacji graficznej danych przestrzennych.pdf
2. Charakterystyka stref planistycznych.pdf
3. POG Limanowa - prezentacja 06-2026.pdf
4. POG Limanowa - projekt planu 06-2026.gml